라이센스뉴스=구건서의 산중필담(42) | 시골에 전원주택이나 농가주택 등 집을 짓기 위해서는 농지나 임야 등을 대지로 바꾸는 ‘용도변경’이라는 것을 해야 한다. 개발행위허가와 건축허가를 받은 다음 건축행위를 마치고 준공검사까지 받고 나면 전, 답, 과수원, 목장지, 임야라는 지목이 대지로 용도가 변경되는 것이다. 세상일은 어느 분야이건 전문가가 돈을 벌 수 있는 구조로 되어 있다. 토지에 대한 개발행위허가와 건물에 대한 건축허가를 대신 처리해주는 토목측량사무소와 건축사사무소가 일반인을 대신해서 허가를 받아준다. 물론 비용은 발생하지만, 잘 모르는 것은 전문가의 도움을 받는 것이 시간을 아끼는 방법이다.

토지 구입 시에는 공인중개사, 토지를 등기할 때는 법무사, 취득세 등 세금을 낼 때는 세무사나 공인회계사, 개발행위허가는 토목측량사무소, 건축허가는 건축사사무소에 의뢰하게 되는데 각 단계마다 중개사비, 법무사비, 세무사비, 토목사무소비, 건축사무소비가 발생하게 된다. 그 외에도 농지보전부담금, 대체산림조성비, 산지복구비, 면허세 등의 공적인 부담금도 계산에 넣어야 한다. 전문가를 활용하지 않고 직접 토지를 구입하고, 직접 등기를 하고, 직접 세금계산을 하고, 직접 개발행위허가를 받고, 직접 건축허가를 받는 것도 가능하지만, 하나하나 직접 배우면서 하기에는 시간적인 투자가 너무 많이 소요된다.

물론 시간이 많은 분은 모든 과정을 직접 경험해보는 것도 의미가 있지만, 단계마다 좌절과 분노로 인한 스트레스가 이만저만이 아닐 것이다. 그러니 내가 모르는 부분은 그냥 전문가를 믿고 맡겨보자. 전문가에 맡기더라도 기본적인 공부를 본인이 해야 시행착오를 줄일 수 있으니 관련 분야에 대한 공부를 철저하게 해두자.

토지를 구입하고 등기를 마친 다음 취득세까지 납부했으면 이제 개발행위허가와 거축허가를 받아야 하는 단계에 접어든다. 전원주택을 짓기 위한 지자체의 허가절차와 서류는 복잡해서 개인이 직접 하기에는 번거롭다. 대부분은 해당 지자체 인근에 있는 토목설계사무소와 건축사사무소에 의뢰하는 게 여러모로 편리하다. 의뢰를 받은 토목설계사무소에서는 대상 토지의 계급(계획관리지역 등)을 중심으로 서류상 문제점이 없는 지 검토한다. 이 단계에서 경계확정이 필요한 경우 지적공사에 분할측량 및 지적측량을 맡기기도 한다(이 비용도 별도 계산). 토목사무소는 토지적공사의 측량성과도를 바탕으로 전원주택 허가를 위한 현황측량을 하면서 주택이 세워질 자리를 표시하게 된다. 산지전용 시에는 토목사무소에서 임목도 조사, 환경조사를 위한 자료를 만들게 된다. 이렇게 모든 서류에 대한 준비가 끝나면 건축행정시스템인 ‘세움터’에 온라인 접수를 한다. 건축사 역시 건물설계도와 함께 건축허가서류를 ‘세움터’에 올리면 허가관청이 서류를 심사한 후 허가여부를 결정해서 통보해준다.

전, 답 등 농지인 경우 농지보전부담금을 납부해야 하는데, 개별공시지가의 30% 수준이다(단 개별공시지가의 30% 금액이 5만 원 이상의 것은 5만 원이 상한선임). 예를 들어 개별공시지가가 제곱미터 당 3만 원인 토지 660제곱미터에 주택허가를 받으려 하는 경우 농지보전부담금은 660제곱미터×3만원×0.3=5.940.000원이 된다.

임야의 경우 농지보다 조금 더 복잡한데, 대체산림자원조성비와 산지복구비가 있기 때문이다. 대체산림자원조성비는 매년 산림청장이 부과기준을 고시하는데, 2023년의 부과금액 계산방법은 산지허가면적×단위면적당 금액(산지별 단위면적당 산출금액+산지 개별공시지가의 1%)이다. 단위면적당(제곱미터) 금액은 준보전산지 7,260원, 보전산지 9,430원이다.

예를 들어 공시지가가 제곱미터당 1만원인 관리지역 임야 660제곱미터에 전원주택을 짓기 위해서는 660제곱미터×(7,260원+1,000원)=5,451,600원이 된다. 산지복구비는 1만제곱미터당 산정하는데, 2023년의 경우 경사도 10도 미만은 75,904천원, 경사도 10도 이상~20도 미만은 223,163천원, 경사도 20도 이상~30도 미만은 294,114천원, 경사도 30도 이상은 383,756천원이다. 예를 들어 660제곱미터이면 경사도가 10도 미만으로 가정했을 때 660제곱미터×7,590원=5,009,400원이 된다.

이러한 산지복구비는 현금납부와 보증보험증권 두 가지 방법으로 납부가 가능하다. 현금 납부의 경우 공사완료 후 납부자에게 예치금액을 돌려준다. 보증보험증권 납부의 경우 대략 예치금의 2.2% 정도의 비용으로 처리된다. 단, 보증보험증권의 경우 공사가 완료되더라도 돌려받지 못한다. 위와 같이 복잡하게 설명했지만, 결국 토목사무소와 건축사무소가 전체적인 금액을 산정해서 알려주기 때문에 전문가를 활용하게 되면, 관련되는 비용만 정확하게 납부하면 된다.

건물이 완공되고 준공검사가 완료되면 후 준공필증을 받고, 취득세 및 등록세 등 세금을 납부하고, 그 서류를 첨부하여 법원에 등기를 하면 모든 절차가 끝나게 된다.

구건서 노무사(심심림 대표)
구건서 님은 공인노무사로 고려대학교에서 법학박사학위를 받았다. △시니어벤처협회 회장 △중앙노동위원회 공익위원 △중앙경제HR교육원 원장을 역임했다. 지금은 평창 금당계곡에서 홉시언스족을 위한 심심림프로젝트 진행 중에 있다.