라이센스뉴스=구건서의 산중필담(39) | 시골 땅은 도시의 아파트처럼 정해진 시세나 가격이 없어 바로 옆에 있는 땅이라 하더라도 가격은 천차만별로 다르다. 따라서 땅을 구하는 것이 그렇게 쉽지 않아 땅 보러 다니다가 지쳐서 포기하는 사람들도 많다. 전답, 임야 등 토지는 아파트, 공장, 상가 등과 달리 중개가 어려워서 전답이나 임야를 전문으로 다루는 부동산 업체를 찾는 게 편하다.
경매나 공매를 통해서 토지를 구하는 것도 가능한데, 어느 정도 공부를 하지 않으면 섣불리 덤비기 어렵다는 점을 고려해야 한다. 조심해야 할 것은 어떤 경우이든 기획부동산이나 사기꾼을 특히 경계해야 한다.
매스컴에 가끔 보도되는 기획부동산과 부동산 사기꾼은 큰돈을 벌고 싶은 욕심을 이용해서 배를 불리는 사람들이다. 반드시 본인이 발품을 팔고 확인하지 않으면 전문꾼들에게 당할 수밖에 없으니 부동산업자의 말만 믿지 말고 임장을 하고 부동산등기부등본 등 공부를 직접 확인해야 한다.
부동산중개업자는 자신이 가고 싶은 지역에 있는 중개사무소를 활용하는 게 편하다. 믿을 수 있는 업자인 경우 자주 찾아가서 지역과 평수, 가격대 등을 정확하게 알려줘야 한다. 예를 들어 남향일 것, 계곡이 있을 것, 소나무 숲속일 것, 오염원이 없을 것 등등 운하는 토지에 대한 요구사항을 체크리스트로 정해주면 중개사가 여러 곳의 토지 중 서로 잘 어울리는 물건을 소개할 수 있다.
이럴 때 토지 구입을 서둘러서는 안된다. 수십 번을 보더라도 내가 원하는 물건을 찾아야 한다. 시골살이에서 가장 중요하고 어려운 것이 토지 구입니다. 지역이나 위치, 주변 경관, 접근성이나 도로, 오염원, 경사도, 이웃, 가격 등이 시골생활의 모든 것이다. 여러 번 발품을 팔다보면 땅을 보는 눈이 높아지고, 마음에 쏙 드는 땅을 찾을 수 있을 것이다.
필요한 경우 소개받은 동네의 이장이나 마을주민을 만나 혹시 숨어있는 정보가 있는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 자신이 정한 체크리스트에 잘 어울리는 토지를 만났다면 공부확인 후 바로 계약절차를 진행하는 것이 좋다. 내가 좋아하는 토지는 다른 사람도 같은 마음일 것이므로 선수를 뺏길 수도 있기 때문이다. 토지 구입에서도 ‘장고 끝에 악수 둔다’는 말이 통용되고, 너무 신중하면 좋은 기회를 놓칠 수 있다.
경매나 공매를 활용해서 좋은 토지를 구하는 것도 가능하다. 하지만, 경매나 공매는 누가 도와주는 것이 아니라 없으므로 스스로 모든 것을 해결해야 한다. 스로로 선택하고, 입찰에 참가하고, 낙찰을 받고 등기를 하는 과정이 온전히 내 몫이다. 잘하면 마음에 드는 땅을 저렴하게 낙찰받는 기회가 되지만, 잘못하면 애물단지 땅을 낙찰받을 수도 있다.
경매학원 또는 공매학원에서 기초적인 내용을 공부하는 것도 한가지 방법이고, 요즘은 유튜브나 블로그에서도 공경매 강의를 많이 하고 있으므로 동영상 강의를 수강하는 것도 도움이 된다. 이럴 때 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장이나 임야대장, 지적도를 이용해 토지경계를 확인하는 방법 등 토지구입시 체크해야 할 부분을 꼼꼼히 배워둬야 한다.
경매공부는 경매 나온 물건을 대법원 및 인터넷 경매 사이트에서 확인하고, 현장을 찾아 임장을 하면서 나와 맞는 물건인지 비교 검토하는 것에서 시작한다. 그런 다음 마음에 들면, 부동산등기부등본 등 공적 서류를 통해 만에 하나 있을지 모르는 위험에 대해 법률적인 자문을 구해야 한다.
그리고 현장 주변에서 비교분석 및 토지현황조사를 하면 된다. 경매는 각 지방법원 경매법정에서 진행하지만 공매는 온비드 사이트에서 물건검색과 입찰 등 모든 것이 진행된다. 자세한 절차와 공경매 방법은 대법원 경매 사이트와 온비드 공매사이트에서 확인할 수 있다.
마지막으로 유튜브의 키워드 검색을 통해서도 좋은 토지를 구하는 것이 가능하다. 워낙 유튜브에 토지 매물이 많이 올라오다보니 내 맘에 드는 물건을 찾는 것이 오히려 어려울 수 있는데, 이럴 때는 키워드 검색을 통해서 일정부분 추려내는 방법을 써야 한다. 가장 손쉽게 할 수 있는 것은 원하는 지역과 원하는 지목을 키워드로 검색하는 것이다.
예를 들어 평창지역에 임야를 알아보고 싶으면 ‘평창 임야’를 치면 된다. 그 가운데서 마음에 드는 물건이 있으면 연락해서 가격과 조건을 맞춰볼 수 있다. 요즘은 특히 드론영상의 화질이 좋아서 유튜브에 있는 내용만으로도 그 토지나 임야의 위치, 장단점을 어느 정도 파악하는 것이 가능하다. 다만, 유튜브만 보고 섣불리 계약하지 말고 반드시 임장을 하고 또 부동산등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장, 임야대장 등 공적 증명을 확인해봐야 한다.
구건서 노무사(심심림 대표)
구건서 님은 공인노무사로 고려대학교에서 법학박사학위를 받았다. △시니어벤처협회 회장 △중앙노동위원회 공익위원 △중앙경제HR교육원 원장을 역임했다. 지금은 평창 금당계곡에서 홉시언스족을 위한 심심림프로젝트 진행 중에 있다.
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