라이센스뉴스=구건서의 산중필담(40) | 시골 땅은 도시의 아파트와 같이 몇 평으로 정해진 것이 없다. 특히 토지에는 정부에서 강제로 정해놓은 토지등급이 있어서 토지마다 다른 계급장이 존재한다. 어떤 등급의 토지는 아예 개발행위가 불가능하고 따라서 건축은 꿈도 못 꾸는 경우가 있다. 그러니 맘에 드는 땅이 있다고 덜렁 계약부터 하는 우를 범해서는 안된다. 

특히 시골 땅은 도로 연결을 사전에 확인해봐야 한다. 건축을 하려면 기본적으로 폭 4미터의 도로에 접하고 있어야 하기 때문이다. 도로가 없는 땅은 ‘맹지’라고 해서 주변시세의 20~40%의 가격에도 살 수 있지만 맹지는 전문가가 아닌 이상 일반인은 손대지 않는 것이 좋다. 필자도 경험이 없는 초보자일 때 개발행위가 아예 되지 않는 토지를 매입해서 집을 짓지 못하고 말 그대로 ‘자연인 생활’을 한 추억도 있다.

시골에 있는 토지를 구하려면 가장 먼저 ‘용도지역, 용도지구, 용도구역’이라는 토지 계급을 알아야 실수를 하지 않는다. 그 중에서도 가장 중요한 것이 ‘용도지역’이다. 이러한 용도지역은 “토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역”을 말한다. 

일반인들이 ‘국계법’이라고 줄여서 부르는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다. 도시지역을 빼고 시골지역만 따지만 관리, 농림, 자연환경보전의 3가지 용도지역이 있다. 이중 전원주택을 지을 수 있는 곳은 관리지역이니 농사를 짓지 않는 도시인들은 농림지역이나 자연환경보전지역에 있는 토지에는 눈길을 주지 않는 게 좋다. 물론 농림어업인인 경우에는 농림지역이라 하더라도 농가주택을 짓는 것은 가능하지만, 규제와 절차가 까다로워서 섣불리 욕심낼 것은 아니다.

관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 나누어지고 도시인들은 ‘계획관리지역’에 있는 토지를 구입하는 것이 현명한 선택이다. 계획관리지역에서는 개발행위 제한이 많지 않으나 보전관리지역나 생산관리지역에서는 할 수 있는 행위가 많지 않기 때문이다. 

보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말하는데 건폐율 20%, 용적율 50~80%로 건축이 가능하다. 

생산관리지역은 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말하는데 건폐율 20%, 용적율 50~80%로 건축이 가능하다. 

계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 말하는데 건폐율 40%, 용적율 50~100%의 건축행위가 가능하다.

용도지역을 파악했으면 다음 단계의 ‘용도구역’도 확인해봐야 한다. 이 용도구역은 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 

개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역, 입지규제최소지역이 있다. 이러한 용도구역이 지정된 토지도 도시인이 전원주택을 짓는 데는 많은 제약이 있으므로 피하는 게 좋다.

그리고 마지막으로 ‘용도지구’도 검토해봐야 한다. 이 용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 국계법에 의한 용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분된다.

전문가가 아닌 일반인이 전원주택을 짓기 위해서 토지를 구입할 때 ‘용도지역, 용도지구, 용도구역’을 전부 파악하는 것은 어려운 일이다. 그러니 그 분야의 전문가에게 도움을 요청해야 한다. 모르면 물어보는 것이 상책이다. 모르는 것을 체면 때문에 아는 척하다 애물단지 땅을 소유할 위험도 있다. 

집도 못 짓는 애물단지 토지는 매각도 어려워서 그냥 상속재산으로 분류하는데 상속받은 사람도 어떻게 할 방법이 없는 것이 사실이다. 물어볼 전문가는 크게 공인중개사, 측량사무소, 구청이나 군청 등 기초 지자체가 있다. 

꼭 확인해봐야 하는 곳은 군청의 허가담당부서이다. 공인중개사, 측량사무소에 먼저 확인해보고 그래도 확실치 않으면 주소지 관할 지자체의 개발행위담당자에게 전화로 물어보거나 직접 방문해서 토지 지번으로 정확하게 확인해야 한다. ‘토지이용계획확인원’에 기본적인 내용은 기재되어 있지만 그것만으로 확인하기 어려운 규제사항이 있을 수 있기 때문이다. 

필자는 토지를 구입할 때 공인중개사, 측량사무소, 지자체 모두에게 확인하는 습관이 있다. 확인하지 않고 계약을 했다가 나중에 낭패를 볼 수 있으니 반드시 토지 계약 이전에 확인하는 절차를 거쳐야 한다.

임야의 경우에는 크게 준보전산지와 보전산지가 있는데, 임업인이 아니고 전원주택을 지을 용도라면 준보전산지를 구입해야 한다. 또한 준보전산지라고 하더라도 경사도를 꼭 검토하고 개발행위가 가능한지 전문가나 지자체에 문의해야 한다. 경사도가 25도를 넘으면 아예 개발행위 자체가 불가능하고, 지자체마다 조례로 개발행위가 가능한 경사도를 국계법보다 하향해서 15도, 20도 등으로 정해놓은 경우가 많으니 조심해야 한다. 임야를 구입해서 전원주택을 지으려면 준보전산지로서 경사도 15도 미만인 산지를 구입하는 것이 안전하다.

구건서 노무사(심심림 대표)
구건서 님은 공인노무사로 고려대학교에서 법학박사학위를 받았다. △시니어벤처협회 회장 △중앙노동위원회 공익위원 △중앙경제HR교육원 원장을 역임했다. 지금은 평창 금당계곡에서 홉시언스족을 위한 심심림프로젝트 진행 중에 있다.