라이센스뉴스=구건서의 산중필담(41) | 어쩌다 보니 개발행위나 건축허가가 불가능한 토지를 구입했다면 어떻게 할 것인가? 농지의 경우 농사를 짓지 않으면 ‘비사업용 토지’로 보아 양도세가 중과된다. 심지어 농지처분명령까지 내릴 수 있다. 지자체가 매년 의무적으로 농지소유 및 이용실태조사를 하고 그 결과 ‘농지처분의무통지, 처분명령, 매수청구, 이행강제금 부과’ 등 절차를 진행할 수 있다. 그러니 농지는 농사를 지으려는 사람이 아니면 아예 취득을 하지 않는 것이 좋으나 이미 농지를 취득하긴 했는데 처분이 쉽지 않은 경우에 ‘농막’을 하나 놓고 주말농장이나 5도2촌으로 활용하는 것도 고려해봐야 한다. 농림지역의 임업용 산지인 경우에는 산림경영계획서 인가를 받아서 임업경영을 하면서 산에 ‘산림경영관리사’를 짓는 것도 가능하다. 농막이나 산림경영관리사는 가설건축물이라서 정식 건축허가가 아닌 가설건축물 신고를 하면 된다.

농지소유 및 이용실태는 실제 농업경영계획서의 내용을 기반으로 경작이 되고 있는지 여부 등을 확인하는 절차이다. 확인 결과 농지소유자가 자기 농업경영에 이용하지 않거나 않았다고 조사결과 인정되는 경우, 농지를 주말체험영농에 이용하지 않는 경우, 농지소유상한을 초과하여 농지를 소유한 경우, 농업경영계획서(체험영농계획서)의 내용을 이행하지 않았다고 인정되는 경우, 농지를 취득한 날로부터 2년 이내에 목적사업에 착수하지 않은 경우, 농지를 소유한 농업회사 법인이 법인 요건에 해당하지 않게 된지 3개월이 지난 경우에 “해당 농지는 1년 내에 사유발생일 당시 세대원이 아닌 자에게 의무적으로 처분해야 하는 대상입니다.”라는 통지서로 예고를 하게 된다. 이 때 소유자는 스스로 농지를 처분해야 하면 절차는 종료된다. 하지만 이렇게 농지처분의무 통지를 했는데도 불구하고(이의제기나 행정심판, 행정소송의 제기가 없다면) 농지의 처분사유가 발생한 후로부터 1년(처분의무기간)내에 처분하지 않으면 농지법 제11조에 따라  “앞으로 6개월 내에 농지를 처분하세요!” 라는 처분명령 절차를 거치게 된다. 

처분명령이 있은 후 6개월 내에는 처분을 해야 하는데 그 기간 동안 매수청구 절차를 통해 한국농어촌공사에 개별공시지가와 실제 거래했던 금액 중 낮은 금액으로 매수해 달라고 청구할 수도 있다. 6개월 안에 정당한 사유 없이 처분명령을 이행하지 않고 버티는 경우 농지법 제63조에 따라 이행강제금이 부과된다. 이행강제금은 개별공시지가와 감정가격 중 높은 금액의 25%만큼의 금액을 매년 한 번씩 이행할 때까지 납부해야 한다.

농막이나 산림경영관리사는 도로법상의 도로에 접해 있지 않아도 되므로 맹지의 농지나 임야에도 설치가 가능하다는 장점이 있다. 어찌하다보니 길이 없는 맹지를 구입한 경우 정식 건축허가는 나오지 않으니 우회적으로 농막이나 산림경영관리사를 놓고 농사를 짓거나 임산물 재배 등을 할 수 있다. 농막은 바닥 면적이 20제곱미터를 초과할 수 없으며, 산림경영관리사는 바닥 면적이 50제곱미터를 넘지 않아야 되는 면적 제한이 있다. 도시인이 도시에 집이 한 채 있는 경우 1가구2주택 중과세를 피하기 위해 주택 수에 포함시키지 않는 농막을 초호화로 꾸며 행정기관의 단속을 받은 사례도 심심찮게 보도된다. 

따라서 일부 지자체에서는 3미터×6미터의 컨테이너인 경우에만 농막 신고를 받아주기도 한다. 농막에 대한 신고처리와 주방, 화장실, 정화조 설치 등은 지자체마다 조례가 다르기 때문에 사전에 담당자에게 확인해야 한다. 설치 이후 편법으로 면적을 늘리거나 데크, 어닝, 잔디, 파쇄석 등도 단속대상이 된다. 농지이므로 농사용도 이외에는 허용을 하지 않는 것이 원칙이다. 산림경영관리사는 농지에 설치하는 농막보다 조금 더 넓게 허용한다. 

구건서 노무사(심심림 대표)
구건서 님은 공인노무사로 고려대학교에서 법학박사학위를 받았다. △시니어벤처협회 회장 △중앙노동위원회 공익위원 △중앙경제HR교육원 원장을 역임했다. 지금은 평창 금당계곡에서 홉시언스족을 위한 심심림프로젝트 진행 중에 있다.