라이센스뉴스 = 김상미 기자 | 올해 주택시장은 불확실성이 커지고 가격이 하락할 것을 전망하면서, 주요 변수는 ‘공급과 금리’로 금리 인하 시기와 인하 폭이 중요하게 작용할 것이라는 보고서가 나왔다.

이와 관련 KB금융그룹은 지난 3일 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 ‘2024 KB 부동산 보고서’를 발간했다.

‘2024 KB 부동산 보고서’가 진단한 올해 주택시장 주요 변수는 ‘공급과 금리’다. ‘급격한 주택 공급 감소’와 ‘지속되는 고금리 기조’로 어느 때보다 불확실성이 높은 올 한해 주택시장의 대표적인 7대 이슈를 선정하고 심층 분석했다.

보고서에 따르면, 설문결과 올해 전국 주택매매가격에 대해서는 모두 하락세를 전망하였으나, 지난해 대비 주택경기 경착륙에 대한 우려는 많이 완화된 것으로 나타났다. 금리 인하시기와 인하 폭이 중요하게 작용 될 것으로 판단하며, 수도권 중심으로 상승하고 있는 전세가격 또한 주요 현안이 될 것으로 전망했다.

◆ 올해 주택시장 주요 이슈는 ‘공급‧금리‧정책’

보고서에 따르면, 올해 주택시장 하향 안정 전망, 금리와 공급, 그리고 정책 3대 변수 주목해야 한다.

주택경기가 상승과 하락을 반복하면서 주택 경기의 불확실성이 확대되고 있으나 완만한 하향 조정 가능성이 큰 상황이다. 매수 수요 위축으로 주택 매매 거래량이 급감하면서 향후 주택 경기에 대한 부정적 시각이 팽배하다.

무엇보다 여전히 높은 금리가 부담으로 작용하고 있다. 주택 경기 불황기에 고금리 부담은 주택 수요를 크게 위축시킬 수밖에 없기 때문이다. 다만 주택시장의 주요 변수들의 상황에 따라 소폭 반등 혹은 하락폭 확대 등의 방향이 정해질 것으로 보인다.

2024년 주택시장의 주요 변수는 공급과 금리다. 급격하게 위축된 주택 공급이 단기간에 증가하기는 쉽지 않으나 정부의 공급 시그널이 지속된다면 일정 부분 해소가 될 가능성이 있다.

무엇보다 금리가 주요 변수가 될 것이다. 기준금리 인하 시기와 인하 폭에 따라 주택 수요는 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다. 특히, 수요 위축으로 거래가 급감한 상황에서 실수요자 금융 지원, 관련 규제 완화 등 수요 회복을 위한 정부 정책도 중요한 변수가 될 전망이다.

올해 주택시장을 내다볼 수 있는 7대 이슈는 ▲역대 최저 수준이 지속되고 있는 주택 거래 ▲주택공급 급격한 감소로 인한 공급 부족 가능성 ▲노후계획도시 특별법과 재건축 시장 영향 ▲전세 수요 아파트 집중, 입주물량 부족으로 가격 상승 가능성 확대 ▲주택 경기에 최대 화두로 부각되는 금리 인하 가능성 ▲주택경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출 ▲주택시장 안정화를 위한 정책 등에 대한 전망이 담겼다.

◆ 금리, 대출 규제가 주택 경기 회복 중요 변수

보고서에 따르면, 주택 경기 회복을 위해서는 금리 인하와 금융지원 및 대출 규제 완화가 중요 변수이다.

주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로 전문가와 공인중개사, PB 모두 금리 인하를 꼽았다. 다음으로 주택담보대출 지원, LTV·DSR 등 금융 규제 완화가 필요하다는 의견이 많았다. 특히 공인중개사 그룹에서 금리와 대출 관련 정책의 필요성을 높게 평가했다.

이는 현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 크며 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

국내외 경기 여건 등을 감안할 때 금리 인하 가능성이 높지만 가계 부채 문제가 상존하는 상황에서 금융 규제 완화는 쉽지 않을 것으로 판단된다. 다만, 실수요자 지원을 위한 정책 금융 공급은 주택 수요 회복에 일정 부분 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다.

또한 올해가 경기 최저점이 될 것이라는 전망이 팽배했다.

주택 매매시장 경기 최저점에 대해서는 전문가와 공인중개사 모두 2024년이 될 것이라는 의견이 가장 많았다. 2026년 이후가 될 것이라는 응답은 소수에 그쳐 늦어도 2025년까지는 주택 경기가 최저점을 지나 회복기에 진입할 것으로 예상했다.

전세시장에 대해서는 2024년이 경기 최저점이 될 것이라는 예상이 가장 많았지만 2023년이 최저점이라는 의견 역시 높게 나타났다.

◆ 고자산가들, 부동산 투자 선호도 하락

보고서에 따르면, 투자 자산으로 예금과 채권 선호, 부동산 경기 위축 및 고금리로 부동산 선호도는 하락했다.

PB(자산관리전문가) 대상 설문조사에서 고자산가가 선호하는 투자 자산은 예금(29%), 채권(24%), 부동산(23%) 순으로 나타났다. 부동산은 2017년 조사 이래 고자산가들이 가장 선호하는 투자 자산 부동의 1위 자리를 지켜왔으나 2023년 부동산시장이 빠르게 위축되고 고금리 여건이 지속되면서 선호도가 크게 하락했다.

반면 금리 상승 영향으로 2023년 들어 예금에 대한 선호도는 높아졌으며, 채권에 대한 선호도 역시 2022년 17%에서 2023년 24%로 크게 증가하였다. 주식에 대한 선호도도 2022년 7%에서 2023년 12%로 높아졌다.

고자산가의 작년 부동산 관련 상담 및 자문 1위는 2022년에 이어 부동산 세무(40%)가 차지했는데, 이는 여전히 높은 부동산 세금 부담 때문으로 판단된다. 이어서 수익형 부동산 구입(23%)과 보유 부동산 처분(22%)에 관한 상담이 주를 이뤘다.

처분 대상 보유 부동산으로는 상가(27%)와 일반 아파트(27%)에 대한 문의가 가장 많은 것으로 조사됐다.

◆ 부동산 PF 리스크 선제적 대응 중요

보고서에 따르면, 부동산 PF 리스크는 주택시장 핵심 화두로 부상했다.

PF대출 부실화 이슈는 최근 태영건설 사태로 재부각되고 있다. PF대출 부실화 우려는 어느 정도 인지된 상황이라는 점에서 태영건설 워크아웃으로 인한 영향은 제한적일 수 있다. 그러나 건설사 부도가 현실화되면서 시장의 심리적 부담은 불가피할 수밖에 없다.

작년 PF대출 잔액은 최근 신규사업이 적었음에도 증가세가 지속되고 있으며, 연체율 역시 지속적으로 상승하고 있다. 전체적인 지표는 아직 양호한 상황이나, 과거 금융위기 당시 주택경기 침체 후 후행적으로 부동산 PF 리스크가 현실화됐다는 점을 감안할 필요가 있다.

금융위기 당시 주택경기 침체로 미분양이 빠르게 증가했으나, 금번 침체기에는 사업진행이 지연되며 오히려 미분양이 감소하고 있는 상황이다. 그러나 여전히 금리 부담이 큰 상황에서 사업 지연으로 인한 금융 부담은 지속적으로 커질 수밖에 없다는 점을 감안하면 선제적 대응이 필요하다.

시장에 대한 과도한 우려는 오히려 자금을 경색시키고 PF 부실을 키울 수 있다. 시장이 경직될 경우 우량한 사업장마저 사업진행이 어려워 질 수 있으며 이로 인해 PF 시장의 리스크가 급격하게 확대될 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

그러면서 보고서는 지속가능한 사업장과 부실 사업장에 대한 냉철한 판단을 통해 빠르게 대응할 필요가 있다. 국내 PF 사업 구조 상 개별 사업장의 부실이 건설사의 부실로, 그리고 건설사가 보유한 전 사업장, 관련 금융기관, 그리고 수분양자 등으로 확대될 수 있다는 점을 감안하면 시장의 현명한 대응이 무엇보다 필요한 시기이라고 강조했다.

KB경영연구소 강민석 박사는 “지난해부터 주택공급 감소 이슈가 새롭게 부각되면서 부동산시장의 불확실성이 커지고 있다”며, “올해 기준금리 인하 시기와 인하 폭, 주택 공급 등의 변수가 부동산시장에 중요한 영향을 미치는 한해가 될 것”이라고 설명했다.

한편, KB금융은 KB국민은행이 1986년부터 발표하고 있는 주간·월간 주택가격동향조사를 바탕으로 다양한 부동산 보고서 및 통계지표를 생산하며 부동산시장을 선도하고 있다면서, 이번 보고서는 부동산시장 전문가, 전국 500여개 중개업소, KB국민은행의 PB대상 설문조사를 진행하여 현장에 있는 전문가들의 생생한 의견을 반영했다고 밝혔다.