라이센스뉴스 = 임이랑 기자 | 사람이 살아가는데 필수적인 3가지 요소인 의식주는 옷과 음식, 그리고 집을 의미한다. 의식주의 중요성은 초등학교 사회 교과서에 실려있다. 이 세가지 요소를 충족해야 기초적인 생활을 할 수 있다고 하지만 이 중 우리에게 가장 큰 문제는 ‘집’이 됐다.

누구나 ‘내 집 마련의 꿈’을 가지고 있지만 이 꿈은 누구나 이룰 수 없는 상황이다. 대한민국에서 ‘부동산 문제’는 블랙홀이 됐다. 지금처럼 부동산 가격이 천정 부지로 치솟을 경우 ‘노동 의욕 저하’로 귀결돼 국가 경쟁력에도 악영향을 미칠 것이란 전망이 나온다.

그나마 내 집을 마련하기 위해서는 현금흐름이 유용한 월셋집보다는 전셋집에 살아야 한다. 문제는 심각한 전세난에 전셋집을 구하기도 힘들다는 점이다.

구본기 구본기생활경제연구소 소장은 “부동산 가격이 안정된 세상에 살고 싶다면 전세제도는 없어져야 한다”고 말한다.

무주택자를 위한 전세제도가 오히려 무주택자의 발목을 잡는다고 주장하는 구본기 생활경제연구소 소장을 만났다.

▲그동안 어떻게 지내셨나. 근황이 궁금하다.

문재인 정부에서 집값을 잡기 위해 많은 정책을 내놨다. 하지만 주변에서는 ‘정책이 너무 많아 쫓아가질 못하겠다’는 말이 들려왔다. 실제 문재인 정부에는 부동산 정책만 26번을 냈다.

부동산 정책을 보고 논평을 내는 내 입장에서는 26부짜리 드라마를 본 것과 같다. 그럼에도 불구하고 ‘쫓아가질 못하겠다’ ‘이해가 어렵다’는 사람들의 입장도 이해가 된다. 이는 드라마를 중간부터 본 것과 같기 때문이다.

사람들의 목소리에 문재인 정부의 부동산 정책을 정리한 ‘집값의 딜레마’라는 책을 출간했다. 이 책은 문재인 정부의 부동산 정책의 맥락을 짚은 책이다.

많은 사람들에게 문재인 정부의 부동산 정책을 제대로 알려주고 싶었다. 또한 대선 국면에 접어들었기 때문에 부동산 및 생활경제, 부동산 관련 방송을 하며 지내고 있다.

▲ 임대차 3법에 의한 전세난을 논증한 자료를 찾으면 1000만원을 주겠다는 이색(?)적인 이벤트를 진행했다. 이를 하게 된 배경은 무엇인가.

정치 이념을 떠나 다음 정부가 곧 들어서겠지만 주거 세입자를 어떻게 해야할지는 공통적인 고민이다. 하지만 냉정하게 대한민국 20~30% 정도는 죽을 때까지 집을 구매하지 못할 것이다.

왜냐면 소득분위별 자료를 살펴보면 대한민국에는 한 달에 100만원도 못 버는 사람들이 존재하기 때문이다. 이 사람들에게는 공공임대주택이 답일 수 밖에 없다. 매매는 생각할 수 없는 일이다.

반면에 공공임대주택을 모두에게 다 준다는 것도 판타지적인 생각이다. 그러면 20~30% 국민을 제외한 나머지는 민간임대주택에 살게 될텐데 이 사람들을 어떻게 할 것인가에 대해 고민하게 될 것이다.

특히 임대차 3법에 의해 전세난이 왔다는 주장은 가짜뉴스다. 가짜뉴스는 근거가 없는 주장이다. 오죽했으면 임대차 3법에 의해서 전세난이 왔다는 근거를 제시하면 선착순 한 명에게 1000만원을 드리겠다는 이벤트를 했겠는가.

해당 이벤트를 진행한 이유는 사람들이 임대차 3법에 대한 정보를 찾다가 ‘아 잘못 알았구나’ 하고 스스로 깨달을 수 있게 하기 위함과 정말로 임대차 3법이 전세난을 가중시켰다는 근거를 가지고 온다면 그거대로 좋다고 생각했다. 왜냐하면 진실에 다가설 수 있으니까.

이벤트를 시작하고 뜨거운 관심을 받았다. 일례로 제 연구소 전화번호가 인터넷에 공개돼 있는데 전화가 정말 많이 왔다. 화가 잔뜩 난 목소리로 나에게 ‘만나자’라고 하시는 분도 계셨다.

▲ 결과가 궁금하다.

참여자가 한 명 있었다. 본인도 논증이 제대로 되지 않았고 초점이 맞지 않다는 걸 아셨지만 재미로 한 번 봐달라고 하셨고 이에 엄밀하게 심사했다.

참여자가 보낸 자료에는 임대차 3법에 의해 월세수요가 전세수요로 전환됐기 때문에 전세난이 발생했다고 됐지만 이를 논증할 수 있는 근거가 없었다.

즉, 임대차 3법에 의해 왜 월세수요가 전세수요로 전환됐는지에 대해 설명이 없었다. 아울러 임대차 3법에 의해 월세수요가 전세수요로 전환됐다는 것은 있을 수 없는 일이다.

세입자들이 월세보다 전세를 선호하는 이유는 현금흐름이 가벼워서다. 임대차 3법이 시행되서 2년 주거할 수 있는게 4년 됐다고 해서 월세를 살던 세입자가 전세로 살겠다는 동기가 발생할 수 없다. 결국 1000만원을 가져간 분은 없었다(웃음)

▲ 그렇다면 남은 1000만원의 상금은 어떻게 됐나.

우선 상금이 1000만원이 된 계기는 송작가TV에서 900만원을 선금으로 주셨다.(웃음) 그리고 이벤트도 한 번 더 연장했지만 상금을 가져간 참여자는 없었다. 이 상금은 다른 계좌에 있다고 생각하고 나중에 진실을 알려야하는 생활경제 문제가 있다고 한다면 그때 사용처를 생각해보려 한다.

▲ 임대차 3법이 정말 문제가 있는건가.

두 가지를 분리해서 접근해야 한다. 원래 의미에 전세난은 전세매물이 부족해서 일어난 현상이다. 임대차 3법 이후에 전세 매물이 부족하다고 느끼는 현상은 이미 많은 곳에서 내가 논증을 했다. 우리가 겪는 전세난은 상대적 전세난이다. 우리는 절대적 전세난과 상대적 전세난을 구분해야 한다.

임대차 3법에서 가장 중요한 것은 계약갱신요구권이다. 즉 2년 전세로 살수 있었던 기존 방식에서 2년을 더해 4년을 살게 된 거다. 예를 들어보자. A라는 지역이 있는데 이 지역에 100가구 모두가 전세를 살고 있다. 동시에 그날 전세 계약이 끝나면 시장에 나오는 매물은 내 것을 제외하고 99개다.

A라는 지역에 임대차 3법이 시행돼 계약갱신요구권이 도입됐다. 도입된 결과 원래라면 100가구가 같은 날에 다 계약이 끝나야 했지만 95가구가 요구권을 행사해 5가구만 시장에 나왔다. 나의 집을 제외하면 내가 느끼는 매물량은 4개다.

이는 수급 균형에는 문제가 없지만 체감적으로 느끼는 전세 매물이 부족한 것이다. 우리는 상대적 전세난을 느낀 것이고 2년만 살다가 계약이 끝났어야 할 전세가 이제는 4년이 됐다는 점은 세입자들의 주거권이 향상된 것으로 볼 수 있다.

또한 사람들이 전세난을 이야기하면서 가격을 이야기한다. 전세 가격이 오르는 원인은 매매가가 올라서 그렇다. 이는 임대차 3법 때문이 아니다. 이론적으로 매매가를 넘는 전세가는 존재하지 않는다.

왜냐면 주택 매매가가 하락 국면에 있다면 전세가도 떨어진다. 흔히 말하는 ‘깡통전세’다. 이건 임대차 3법 때문이 아니다.

▲ 그렇다면 소장님은 전세 제도를 어떻게 보는가

내 생각에 전세 제도는 사라져야 한다. 전세 세입자들한테 말하고 싶은 것은 우리가 계속 전세 매물을 찾는 것은 바닷물을 퍼먹는 것과 같은 것이라고 설명한다. 전세 제도는 세입자들에게 당장은 좋게 하지만 결국 고통스럽게 한다.

왜냐면 대한민국 주택시장을 교란시키는 여러 기제가 있다. 그 중 하나가 바로 전세제도다. 이 부분에 대해서는 전문가들 사이에서도 이견은 없다.

우선 집값이 오르지 않는다는 한에서 전세제도 같이 비합리적인 제도는 없다. 예를 들어 10억짜리 주택이 있다. 내 친구를 전세 8억에 들이고 나는 월세에 산다. 세금도 내가 내고, 수리도 내가 해준다. 이런 바보같은 행동이 어디있나. 하지만 이러한 행동을 할 수 있게 하는 것은 전세로 내준 집의 가격이 오르면 되팔아서 차익을 얻으면 되기 때문이다.

나는 10억 짜리 주택을 살 돈이 없지만 8억이라는 전세금 즉, 사적 대출을 이용해 2억만 주고 사는 거다. 이외에 이직이나 상속 등으로 전세 매물을 내놓는 경우가 있지만 이는 시장에 미치는 영향은 아니다. 전세는 미래에 집값이 오를 거라는 투자행위에서 비롯된 것이다.

‘집 값 잡자’ ‘전세난 해결’이라는 두 명제는 공존할 수 없다. 카페에서 ‘따뜻한 아이스아메리카노 주세요’와 같은 논리다.

▲ 전세제도가 세입자들의 현금흐름을 용이하게 한다는 장점이 있는데도 없어져야 하는가.

전세제도를 압도적으로 선호하게 됐던 배경에는 그간의 정부 정책이 전세제도를 지원하는 쪽이었다.

대부분의 사람들이 월세를 꺼려하는데 전세제도가 사라지면 전세로 살던 사람들 대부분은 집을 가질 수 있게 된다. 왜냐면 집 값이 잡히니까. 그리고 자기 집을 가질 수 없는 20~30% 국민들은 공공임대주택에 들어가면 된다.

문제는 이 사람들이 민간 월세 시장으로 빨려 들어가는 것인데 월세지원제도를 병행하면 된다. 예로 월세 바우처를 주는 것이다.

그래도 선결과제가 필요하다. 최저주거기준을 충족하지 못하는 쪽방촌을 봤을 것이다. 이는 인간 존엄에 대한 모독이다.

쪽방촌을 보며 월세가 저렴할 것이라고 사람들은 착각한다. 하지만 월세는 하방경직성이 있다. 쪽방촌의 월세도 20만원 후반에서 30만원 초반이다. 이는 수급자들에게 지급되는 주거급여와 일치하는 가격이다.

전세제도가 사라진 후 임대료 규제를 하지 않은 상태에서 월세를 지원해주면 건물주만 득을 본다. 전세제도와 함께 임대료 규제가 함께 선행돼야 한다. 두 개의 논제가 다음 정부에서 논의돼야 한다.

▲ 문재인 정부의 전반적인 부동산 정책에 대해서는 어떻게 평가 하는가.

고생했다고 생각한다. 문재인 정부가 부동산 정책을 못했기 때문에 정권을 바꿔야겠다는 주장은 ‘이 정부가 부동산 시장 가격을 확실히 올려놓지 못했기 때문이다’는 말과 같다. 따라서 문재인 정부가 집값을 잡지 못했기 때문에 심판해야한다는 말은 논리가 맞지 않다.

지금 나오는 정책만 보더라도 정통적으로 보수정부는 집값을 추동하는 정책을 써왔다. 지금도 ‘개발하겠다’는 부동산 시장을 자극하는 정책 뿐이다. 이와 달리 민주정부는 집값을 잡겠다는 입장이다.

사실 우리들의 생각과 마음 속을 자세히 들여다 볼 필요가 있다. 지금 문재인 정부가 미운 이유가 부동산인지 말이다. 아마 차근차근 찾아보면 다른 요인들이 영향일 미칠 수 있다.

▲ 문재인 정부의 부동산 정책은 주택공급보다는 다주택자들의 보유한 주택한 시장에 나오도록 유도하는 방식이었다. 이에 대해서는 어떻게 평가하나.

실패했다고 본다. 가장 큰 이유는 전세제도라고 본다. 보통 사람들이 부동산 투자시장에 들어올 때에는 대출을 이용한다. 이에 정부는 지금까지 10번이 넘는 금융정책을 실시했다.

이에 대출을 막았다. 처음에는 주택담보대출을 막았다. 하지만 사람들은 개인대출을 받고, 사업자대출을 막으니 법인대출을 받고, 법인대출을 막으면 전세자금대출을 이용해 왔다.

과거에는 정부가 정책을 발표하면 사람들이 긴장을 했지만 지금은 유튜브나 다양한 정보매체를 통해 바로 빈틈을 찾는다.

그나마 여당이 선거를 통해 180석을 차지하고 그동안 국회에서 통과시키지 못했던 보유세 강화 등의 밀린 부동산 관련 법안을 처리했다. 결과는 어떻게 됐나. 문재인 대통령 국정 수행 지지도가 데드크로스가 됐다.

자세히 들여다보면 우리나라는 주택을 가진 가구가 주택을 가지지 않는 가구보다 많다. 즉, 집 값을 잡을 수 있는 정책을 펼치기 힘들다.

정부에선 통계를 세분화해 유주택자와 무주택자를 가려냈다. 특히 유주택자 중에 주택 2개 이상을 가진 가구는 약 15%다. 1주택 보유자가 85%다. 이에 정부는 실수요자 보호라는 기치 아래 1주택 보유자와 무주택자를 보호하고 다주택자들에 대한 규제를 강화했다.

현실은 어땠나. 1주택 보유자가 다주택자와 함께 움직였다. 1주택 보유자는 집 하나가 전 재산이다. 영끌‧빚투해서 집을 구매한 사람들이다. 이 과정에서 집값이 하락한다면 내 전 재산을 깎아 먹는거다.

정말로 묻고 싶다. 집 값이 잡힌 세상에서 살고 싶은지. 아울러 집 값의 무분별한 상승은 노동의욕을 감퇴시킨다. 노동의 가치를 땅에 추락시킨다. 일반적인 사람들은 1년에 1000만원 모으기도 힘들다. 죽도록 일해 10억을 모았지만 부동산 가격은 이보다 더 오른다면 생산적인 일에 힘을 쏟지 않는다. 부동산 가격 상승은 결국 나라 망하는 일이다.

▲국내 부동산 가격은 어떻게 될까? 안정이 될까?

바벨탑도 하늘에 닿지 못했다. 늘기만 하는 자산은 없다. 다만 언제 하락 하느냐인데 어느 때라고 시기를 딱 맞출 수는 없다. 하지만 위험신호는 있다. 이 위험신호는 무주택자들이 지금 주택을 구매하기에는 위험하다는 신호다.

사람들은 대개 가격을 보지만 물량을 봐야한다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 거래물량이 많다. 주식과 같은 이치다. 너도나도 부동산 시장에 들어와 거래를 한다.

그러나 근래 거래가 급감했고 반면 가격은 올랐다. 기술적 분석과 과거 데이터에 기초해보면 대세 하락기의 전조증상이 보이고 있다. 부동산 투자의 속칭 선수들은 이미 떠난 상황이고 정책도 어떻게 바뀔지 모른다.

더욱이 예견된 정책들도 하나같이 부동산 가격이 오를만한 정책들이 아니다. 금리가 오를 가능성도 높다. 현재는 무주택자들이 주택을 구매하는데 있어 아주 신중을 기해야하는 상황이다.

▲2030세대들이 ‘내 집 마련’을 할 수 있는 방법은 무엇인가.

냉정하게 말하겠다. 언제부터 2030세대가 집을 가졌나. 2030세대가 집을 가지지 않은 비율이 압도적이다. 다만 2030세대들이 부동산 가격이 너무 오르다보니 평생 가지지 못할까봐 조급해하는 부분은 있는 것 같다.

현재 4050세대들 중에서도 ‘내 집 마련’의 꿈을 이루지 못한 사람들이 많다. 이에 2030세대들이 집을 갖겠다는 것은 라이프사이클에 맞지 않다.

나같은 경우에는 부동산 시장 사이클을 겪었다. 바로 ‘하우스 푸어’라는 용어가 있던 시절을 기억한다. 분명 이러한 날은 다시 온다.

또한 2030세대 집을 가지려하는 부분은 ‘주거 불안’이 크다. 세입자로서의 서러움을 너무 잘 알고 있기 때문이다. 이는 주거 불안만 해소되면 굳이 집을 안사도 된다는 결론이 나온다. 따라서 주거 세입자를 위해 주거불안이 없는 부동산 정책을 펼쳐야 한다.

▲ 마지막으로 향후 계획에 대해 알려달라

대선을 앞두고 여러 대선 후보들이 부동산 정책을 내고 있다. 이것들을 다 하나하나 해석하고 풀어서 시민들에게 전하는 역할을 할 것이다. 비판이 중요하다고 본다. 부동산 정책도 공공임대주택, 대출정책 딱 하나만 찝어서 이야기할 수 없다. 다양하게 연결돼 있기 때문이다.

우리가 백화점을 돌며 멋진 모자와, 티셔츠, 바지 등을 구매했다고 생각해보자. 각자 다 예쁘고 멋진 것들이지만 다 입어보니 ‘패션 테러리스트’가 되는 경우도 있다. 현재 부동산 정책이 그렇다.

국회의원들은 부동산 정책을 지역에서 발생한 민원이라 생각한다. 이에 대한 대응책을 가져와 발표하는데 해당 지역에서는 맞을 수 있겠지만 전국에 있는 것을 합쳐서 봤을 땐 괴물이 된다.

대선을 앞두고 이러한 민원 해소식의 정책들이 갑자기 툭 튀어나온다면 우리가 생각하지 못하는 괴물같은 정책이 나올 수 있다. 그래서 비판에 힘을 실을 것이다.